Bauprodukte digital
Digitalisierung am Bau: Die Kosten im Griff mit BIM
Die Bauwerksdatenmodellierung BIM nimmt nicht nur die Baukosten in den Fokus, sondern versucht mittels einer umfangreichen Datenbank auch die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. So erhalten Auftraggeber bei Ausschreibungen weitaus konkretere Angebote als das bis dato der Fall war. Ziel von BIM ist die Vermeidung von Kostenexplosionen gerade auch im laufenden Betrieb eines Gebäudes. Mit BIM lassen sich die Lebenszykluskosten der Gebäudeausstattung vor Baubeginn errechnen.
Auftraggeber haben längst gemerkt, dass das günstigste Angebot auf Dauer nicht zugleich das wirtschaftlichste ist. Bauunternehmen und Architekten, die nur die Investitionskosten berücksichtigen, anstatt ihre Planung durch eine langfristig angelegte Kostenaufstellung hinsichtlich der Lebenszykluskosten zu flankieren, haben künftig das Nachsehen.
BIM sorgt hier für mehr Transparenz. Der Auftraggeber sieht, wie rentabel und ressourcenschonend das Bauvorhaben verwirklicht werden kann. Und genau das ist wichtig, denn laut einer Studie der Bundesarchitektenkammer entfallen bei einer 40-jährigen Nutzungsdauer eines Gebäudes nur 20 % der Kosten auf die Erstellung, 80 % jedoch auf den Betrieb*.
Ein weiterer Vorteil von BIM ist die Vernetzung. Dank des digitalen Verfahrens können alle Projektbeteiligten auf die vorhandenen Informationen zugreifen. Veränderungen sind in Echtzeit einsehbar, so kann schneller reagiert und optimiert werden.
Lebenszykluskosten
Bereits in der Planungsphase erlauben in BIM hinterlegte Produktinformationen die Berechnung von Lebenszykluskosten. (CWS boco)
Neben dem bekannten Stufenplan des BMVI zur Digitalisierung hat sich der VDI Fachbereich FM ebenfalls der Problematik angenommen, dass in Ausschreibungen häufig nur auf die Investitionskosten geachtet wird. Der VDI-Richtlinienausschuss 4703 widmet sich seit 2015 als nationaler Regelsetzer der Erarbeitung der anerkannten Regeln der Technik zum Thema BIM in der Richtlinienreihe VDI 2552. Die lebenszykluskostenorientierte Ausschreibung des VDI formuliert das Berechnungsverfahren neu, welches in Ausschreibungen aufgezeigt ist. Der VDI beschreibt eine Methode, die den Barwert, also den Wert, den zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen, berücksichtigt, außerdem Produktmerkmale der technischen Anlagen eines Gebäudes. Jedes Produktmerkmal hat einen zu bestimmenden Berechnungsfaktor, der sich aus Preis-, Nutzungs- und Finanzfaktoren zusammensetzt und seitens des potenziellen Auftraggebers festgelegt wird. Die Lebenszykluskosten werden für alle Produktmerkmale ermittelt und zuletzt summiert. Das ergibt folglich die angesetzten Lebenszykluskosten.
Vereinheitlichung der Berechnungsgrundlage als Herausforderung
Schon einzelne Berechnungsfaktoren können spürbaren Einfluss auf das Ergebnis nehmen. In der Planung werden idealerweise mehrere Annahmen getroffen, um optimal kalkulieren zu können. Denn hier besteht noch Nachholbedarf: Teilweise mangelt es den Produktmerkmalen an ausreichenden Ausarbeitungen, um realistisch zu kalkulieren. Ein geeignetes Angebot oder Produkt auszuwählen, ist für die Planer schwierig, da die Anbieter von unterschiedlichen Grundannahmen und Rahmenbedingungen ausgehen und somit nicht einheitlich berechnen. Die Produkte sind daher kaum vergleichbar. Mögliche Berechnungsverfahren werden laufend weiterentwickelt und um zusätzliche Aspekte ergänzt. Die German Facility Management Association, GEFMA, steuert hier unter anderem ihre Expertise aus dem Betrieb von Gebäuden bei.
Digitale Datenfülle
Um effizient zu funktionieren, muss BIM eine immense Informationsflut zur Flächen- und Anlagenverwaltung, Systemsteuerung und zum Instandhaltungsmanagement berücksichtigen. Für alle möglichen Ausstattungsszenarien sind Daten zu hinterlegen, zum Beispiel Wartungshäufigkeit oder Bauteilinformationen. Das setzt eine sorgfältige und umfassende Produktdatenmodellierung des Herstellers in der Datenbank voraus.
Unterhaltskosten, beispielsweise für Waschräume, werden dank BIM schon vor Baubeginn transparent. (CWS boco)
CWS-boco, Fullservice-Spezialist für Waschraumhygienelösungen, bietet bereits viele Informationen für diverse Produkte aus dem Portfolio an. Stoffhandtuch-, Seifen-, Duft- und Toilettenpapierspender sind bereits als BIM-Modelle vorhanden. Das FM kann so den Unterhalt von
Waschräumen nachhaltig planen: Welche Materialien eignen sich besser, nachhaltige Einmalstoffhandtücher aus dem Spender, die immer wieder gereinigt und geliefert werden, oder Papier, das im Mülleimer landet? Was kostet die Entsorgung des Abfalls? Was ist sparsamer anzuwenden, Schaum- oder Cremeseife? Der Hygieneexperte veröffentlicht alle Waschraumspender als BIM-Objekte in Datenbanken wie www.bimobject.com und www.heinzebauoffice.de.
Nur Gebäude, die sich auch im Alltag effizient und nachhaltig bewirtschaften lassen, machen unternehmerisch Sinn. Eine frühe Lebenszykluskostenberechnung auf Grundlage umfangreicher realistischer Daten kann künftig verwaiste Gewerbeimmobilien oder einen überstrapazierten Haushalt verhindern.
*Bundesarchitektenkammer – Die Verantwortung der Architekten von Peter Conradi 26.06.2004, Rede zum Bundesauftakt für den Tag der Architektur 2004 „Umwelt bauen“ in Dessau im Bundesumweltamt am 26. Juni 2004
